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青岛楼市的意外惊喜和真实危机

  中指研究院统计了部分重点城市的五一销售情况,数据显示五一期间,青岛成交面积6.8万平方米,仅次于武汉,位居中指研究院调研城市的第二名。

  放到全国范围内看,根据克而瑞统计的全国30个重点城市前4个月的销售面积来看,青岛的新建商品住宅销售面积仅次于成都,远高于其他一二线城市,而且青岛的降幅排名也并不高

  如果说新房市场体现的是对于城市未来的期待,那二手房市场就是当下的真实成色。

  2020年,北京二手住宅成交16.6万套,上海二手住宅销售29.1万套,深圳二手房销售9.5万套,广州销售13.5万套,重庆12.9万套,杭州10.2万套,南京12.3万套,武汉8.7万套,成都13.6万套,宁波7.35万套,天津11.7万套,而同期青岛的二手房成交量为6.3万套。

  我们统计了一下八年来青岛的新房住宅和二手住宅交易情况,从2012-2019年青岛累计新房住宅成交100万套,二手住宅累计成交37.3万套。

  来自贝壳研究院的报告显示:稳健的市场,二手房和新房的成交比例大概1:1;活跃的市场,二手房成交量高于新房;失衡的市场,二手房交易量远低于新房。

  来自贝壳找房的数据显示,过去4年,青岛部分小区的二手房成交跌幅达到了80多万。

  2018年上旬,中冶爱彼岸的套二成交价在185-197万,海信凤凰金岸的套二成交价在210-230万,而4年之后,海信凤凰金岸的房子,跌倒了150万上下,而中冶爱彼岸的房子则跌倒了115万上下。

  如果按照2021年人均可支配收入60239元/年计算,两口子供房,2018年上半年买进,意味着未来的7年,他们夫妻两人白干了。

  事实上,过去几年,青岛房价大幅下跌的区域,并非只有安子片区,2018年城阳天泰城的成交均价在19000-20000元/平上下,如今已经跌到了12000-13000元/平,按照90平米预估的线

  央行的信息显示,住房是家庭重要的资产,前年,央行课题组在《中国金融》杂志发布《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》,调查显示,中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元,家庭资产以实物资产为主,住房占比近七成。

  所以,稳定和保值的房价,其实是符合大多数城市家庭的实际需求。无论你是有房户,还是无房户,持续稳定的房价,跑赢通胀和房贷利息,有房者有实际获益,无房者可以通过购房实现上车,搭上家庭资产增值的航班。

  最终获益者成了一小部分在低位买入,高位成功套现的人。绝大多数人只是经历了一场纸面财富的增加,而最终落地坐了一趟过山车。

  节前的最后一个工作日,中央高层召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作。这个会议是对此后的经济工作定调,其中,关于房地产方面,是这样描述的:

  要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策。支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。

  支持刚性和改善性住房需求,意味着首付比例和按揭利率均有进一步下调的空间;

  在保交付的前提下,纠偏地方政府过度资金监管的情况,让房企的现金流正常化,保交付的同时,还得保房企,毕竟房企不行了,怎么能保交付。

  而对于青岛而言,正确认识青岛楼市目前的现状和隐藏在里面的信息,让青岛楼市回到稳健发展轨道上,至关重要。

  从城市竞争的视角来看,越早放开落户的城市,在人口吸纳方面收益越大,比如西安,2017年开始,西安出台了史上最低门槛的户籍新政,率先在全国同等城市中推出“流程最简、门槛最低、条件最少”的落户政策。户籍新政迅速为西安带来大量新增人口,在一年多的时间里就吸纳了100多万人落户,在2019年人口突破千万大关。

  如果说放开落户是抢人,放开限购就是抢资金。房地产行业以及房企总的调配资金始终是有限的,在各个城市力拼固投的当下,谁先放开限购,让房地产行业首先复苏,谁就能获得房企的青睐和投资。

  从4月底开始,佛山、南京、无锡、东莞、中山、扬州纷纷出台了房地产调控放松的政策。

  国内GDP排名第6的经济强市苏州更是一个月内两度放松楼市调控政策。4月11日,苏州宣布二手房限售5改3,公积金贷款额度提高到90万。5月9日,

  苏州再次松绑房地产限制性措施,直接宣布二手房取消限售;新房限售3改2,如果家庭为两孩以上,新房限售2年也不受限;外地客户社保缴存年限降低为6个月。

  其实,房企们已经用真金白银对于各个城市进行了投票。在刚刚结束的苏州土拍中,首日挂牌土地全部成交,单幅土地最高溢价率12.5%,单日揽金94亿元,而4月底的杭州第一次土拍,更是单日收金820亿元,创造中国房地产历史纪录。

  与此形成鲜明对比的是,5月7日的济南土拍中,35宗挂牌出让土地中,14宗流拍18宗底价成交,首轮流拍率高达47%,15城中仅次于天津,后者流拍率达到了惊人的83%。

  “ 克而瑞地产研究”分析认为,济南首轮土拍遇冷最主要的原因还是在于其当前楼市表现不佳,尤其是疫情冲击下楼市成交遇冷、去化周期拉长,导致房企拍地积极性不高。

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